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管理組合がすまい・る債投資を行っているマンションの価値は低い?

 すまい・る債(住宅支援機構発行のマンション管理組合の修繕積立金専用債券)の広告がYahooバナーにあることを見かけました。時同じくして、小生保有のマンションですまい・る債への投資が検討されています。10年国債で運用しているものをすまい・る債と併用運用すればリスクが軽減されるという理由を、そのマンション管理組合の専門委員会の結論となったとのこと。余りに素人である考え方に驚くと共に、住民の投資知識の低さを思い知りました。本タイトルにおいては、10年国債とすまい・る債の比較を行い、すまい・る債に投資するメリットがないことを示したいと思うものです。

□ すまい・る債と国債を6パターンに分類し考える

 双方の運用の前提として、修繕積立計画において償還日以降に資金使途が発生するものの、大災害が発生しマンションに損害が出た場合にはその段階で途中解約し、資金化するものとします。この前提から『大災害なし』『大災害発生』の2つのパターンを想定(大災害無しの場合は満期まで保有)。もう一つの前提として、債券保有後の金利の動きにおいて、『金利上昇』『金利横ばい』『金利低下』の3つのパターンを想定。つまり、本段の6パターンとは大災害と金利の想定の組み合わせのことである。

 ちなみに、2014年2月時点の計算論拠とし、国債利回りを0.6%、すまい・る債を0.337%というようにスタート時の利回り比較で国債利回り>すまい・る債利回りとします。

 以上を踏まえた6パターンにおけるすまい・る債と国債の利回り比較は以下の通り。

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 この通り、国債利回りがすまい・る債利回りを下回るのは金利上昇かつ大災害発生の時のみとなります。

□ 簡単な金融工学による分析
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 前段のものを数値化したのが上記の表である。前提として金利の確率を『上昇』50%・『横ばい』25%・『低下』25%、大災害の確率を『なし』95%・『発生』5%。 国債について金利上昇時2%(かつ大災害発生時飲み影響)、金利低下時0.4%とし、すまい・る債の途中解約の1年間利回りが0.017%とした上で、これらの発生時期を1年後とした。尚、以降10年間の運用に揃えるため、大災害発生時の利回りを10年で割り算している。

 前提において、大災害の発生確率を高めにするなど、国債運用にとって不利な条件を加味して計算した。それでも国債利回りの方が高くなる結果となった。念のため付け加えるが、大災害の発生確率がもっと高い場合にどうするのかという質問があるだろう。これについては、損害保険の有効性が増すため、損害保険を組み合わせれば良くなるという回答を用意している。では、金利上昇が2%ではなく10%を遥かに上回る場合はどうか、と聞かれれば、国債の運用額を例えば75%とし、残り25%を預金で保有することで全体の期待値がすまい・る債を上回るという回答を用意している。

□ すまい・る債での投資分散効果で安全?

  専門委員会は、『国債単独で運用するよりもすまい・る債と併用した方が投資分散の効果でリスクが軽減できる』ということを掲げている。しかし、小生は、「カントリー・シーリング」という考え方でこれを否定する。カントリー・シーリングとは、その国に属する発行体の格付けが国の格付けを上回ることができないという考え方のこと。国の信用力が棄損すると、グローバル企業で日本経済に影響しないような企業(トヨタや任天堂などの限られた企業)出ない限り、企業の信用力にも悪影響を与えるという考え方。住宅支援機構は日本政府系の団体であること、更にはその資金繰りの面(短期調達、長期貸出の形)から、金利が上昇すると財務体質が悪化することを考慮すると、冒頭の専門委員会の意見はこの点を無視しているということとなる。

 更に加えると、すまい・る債には明確な政府保証はない(暗黙の政府保証という)、解約時に機構の審査があるなど、不安要素にはこと欠かない。勿論、デメリットを知った上でメリットが大きいと投資することを否定しないが、小生にはメリットがないとしか思えない。

□ すまい・る債よりも有望な投資先=節電

 すまい・る債を検討するよりも有望な投資として節電投資がある。具体的にはLED化などである。節電投資の目途される回収期限5年の投資とすまい・る債投資を比較する。

 最初に1000万円を投資、回収期限5年なので1年に200万円の節電(電力料金が少なくなるということを受け取りと認識)が発生することとなる。これを10年の期間でみると、10年の合計は2000万円(1000万円の利益)となる。これを利回り換算すると、年率10%となる。

 一方、すまい・る債1億円の10年間の元利合計は1億+337万円(年率0.337%源泉税控除前)である。つまり、すまい・る債に投資する位ならば、一生懸命、節電を考えた方が良いということとなる。リスクを別途考慮するべきかもしれないが、タワーマンションでない広い日当たりの良い屋上を抱えるマンションは太陽光発電を検討した方が良いのかもしれません。

 少なくともハロゲン電球などの電気代がかかるものを放置する一方ですまい・る債という投資効率の悪い投資を行うマンションの価値は低いと言えるのではないか。

□ 終わりに

 小生の保有するマンションでも同様の説明をしましたが、委員のレベルが低く、この話が理解できないようで、自説(すまい・る債が有利)を繰り返し主張しています。以上の話は専門的で素人に理解できないと言う人がいるとは思いますが、少なくとも高校生レベルで習う内容であり、優秀な小学生であれば理解できる内容であるため、大の大人が理解できないということであれば恥じた方が良いと思います。

 失礼を承知で申し上げると、だから日本人の投資知識は中学生以下と言われるのだと思います。

 

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